Ablauf der Gutachtenserstellung

1.) Beauftragung
Im Rahmen der Beauftragung, welche beispielsweise in Form eines Gerichtsbeschlusses erfolgt, ist eingangs detailliert zu prüfen, ob die jeweilige Aufgabenstellung in das Fachgebiet des Sachverständigen fällt bzw. ob eine Befangenheit (oder Ausgeschlossenheit) vorliegt. Anhand erster Erhebungen ist weiters der Aufwand für die Gutachtenserstellung sowie das dafür erforderliche Honorar gemäß Gebührenanspruchsgesetz (GebAG) abzuschätzen. Im gerichtlichen Auftrag ist eventuell auch eine Kostenwarnung einzubringen.

2.) Aktenstudium und Terminvereinbarung
Nach Beauftragung ist ein tiefergehendes Aktenstudium erforderlich, um die für die detaillierte Befunderhebung notwendigen Schritte vorausschauend planen zu können. Im Zuge dessen wird mit dem Auftraggeber bzw. den Parteien ein Termin zur örtlichen Befundaufnahme vereinbart.

3.) Befundaufnahme
Die Befundaufnahme ist einer der wichtigsten Schritte der Gutachtenserstellung. Im Rahmen der persönlichen Besichtigung der Liegenschaft wird nicht nur eine detaillierte Fotodokumentation angefertigt, sondern es werden je nach Liegenschaftsart unter anderem auch der bauliche Zustand, der baubehördliche Konsens und die Ausstattung erhoben. Je nach Liegenschaft sind verschiedene weitere örtliche Erhebungen (z.B. Feuchtemessungen) vorzunehmen. Insgesamt hat sich der Sachverständige über den Bewertungsgegenstand ein umfassendes Bild zu machen.

4.) Behördenerhebungen, Unterlagenanforderung und Recherchen
Je nach Liegenschaftsart sind persönliche oder elektronische Erhebungen bei verschiedensten Behörden erforderlich. Beispielsweise werden bei der Baubehörde Baupläne und Baubescheide ausgehoben. Sollten weitere Untersuchungen außerhalb des Fachgebietes erforderlich sein (z.B. bei Verdacht auf Kontaminationen), ist mit dem Auftraggeber zu klären, ob ein Sub-Gutachter beizuziehen ist. Weiters sind sämtliche für die Gutachtenserstellung erforderlichen Unterlagen auszuheben bzw. anzufordern (z.B. Wohnungseigentumsvertrag, Dienstbarkeitsvereinbarungen, Zinslisten, Betriebskostenabrechnungen, etc.).

5.) Gutachten
Das Gutachten gliedert sich grundsätzlich in drei verschiedenen Teilbereiche

-) Auftrag
In diesem Abschnitt sind das Auftragsverhältnis, der Auftraggeber, der Bewertungsstichtag sowie die Aufgabenstellung anzuführen.

-) Befund
Im Befundteil des Gutachtens sind sämtliche bewertungsrelevanten Fakten zur Liegenschaft übersichtlich und vollständig darzustellen. Der Befund ist so zu verfassen, dass alle Fakten der Liegenschaft (z.B. Bestandssituation, Erträge, Belastungen, Dienstbarkeiten) für den Leser leicht verständlich nachvollziehbar sind.

-) Gutachten
Im Gutachtensteil sind die Schlussfolgerungen des Sachverständigen darzustellen. Im Regelfall umfasst dieser Abschnitt die detaillierte Liegenschaftsbewertung. Dies bedeutet, dass auf Basis aller erhobenen Fakten und erhobenen Marktdaten der Verkehrswert der Liegenschaft mit verschiedenen Berechnungsmethoden (z.B. Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren) ermittelt wird. Eine abschließende Plausibilisierung des kalkulatorisch ermittelten Wertes ist darüber hinaus ebenfalls vorzusehen.

6.) Gutachtensausfertigung
Zum Abschluß der gutachterlichen Tätigkeit wird das Gutachten entweder im Original samt Rundsiegel oder als elektronisches Dokument mit qualifizierter Signatur ausgefertigt und samt Gebührennote dem Auftraggeber übermittelt.

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